Vous souhaitez acheter ou vendre un bien immobilier en viager mais vous ne savez pas en quoi cela consiste réellement ? Notre équipe, experte en viager depuis 25 ans, vous explique le fonctionnement du viager libre, du viager occupé, de la vente à terme, ainsi que du bouquet en vous listant les grands principes et définitions du point de vue des vendeurs et des acquéreurs. Nos agents vous proposent aussi une large sélection d’annonces de biens immobilier en viager dans toute la France, n’hésitez pas à aller consulter notre page dédiée.
Le principe premier du viager
Le terme viager en vieux français, signifiait temps de la vie, dans le sens où l’on en jouit sa vie durant. Il s’applique à la vente de bien immeuble et alors il s‘agit d’un viager immobilier ou d’un bien meuble et alors il s’agit d’un viager financier. Le principe est le mode de paiement, qui est limité à la durée de vie du vendeur ou de toute autre personne et le calcul de base tient compte des statistiques d’espérance de vie. La majorité des ventes en viagers concernent des appartements ou maisons occupés par un ou des vendeurs. Le viager libre est moins courant et représente environ 5% des ventes en viager.
Qu’est ce que le viager occupé ?
Le viager occupé a l’avantage de permettre au vendeur crédirentier de rester chez lui et de percevoir un revenu complémentaire à sa retraite. Le vendeur ou crédirentier, dès l’âge de 60 ans peut vendre en viager et recevoir une partie du prix en capital au jour de la vente, que l’on appelle le bouquet et périodiquement, il perçoit une rente viagère, faiblement taxée, sa vie durant, indexée annuellement, en principe sur le coût de la vie. La rente peut être réversible au profit de l’époux survivant. L’acquéreur ou débirentier, qui devient immédiatement propriétaire, s’engage à verser les rentes viagères, comme un crédit, à l’exception que le terme de paiement des rentes viagères est inconnu.
Un engagement intéressant pour les deux partis
C’est un contrat moral, dans le sens où le crédirentier permet au débirentier de se constituer un patrimoine et le débirentier aide le crédirentier à mieux vieillir en lui assurant un complément de retraite, sous forme de rente viagère et d’alléger les charges qu’il aurait eu à supporter, s’il n’avait pas vendu en viager. La vente en viager occupé, peut être un contrat vital pour le vendeur dans la mesure où s’il devait déménager son lieu d’habitation, il pourrait subir un choc inutile, suite au changement de ses habitudes.
Une vente réglementée
La vente en viager fait partie des contrats aléatoires et est réglementée par les dispositions du Code Civil suivant les articles 1968 à 1983. Le grand principe est un équilibre entre le crédirentier et débirentier, dans les chances de gains ou de pertes. Ainsi, une vente en viager sur une personne décédée dans les 20 jours de l’acte est nulle, si le vendeur décède d’une maladie. D’autre part le prix ne doit être sérieux et non vil.
Une mauvaise image à tort
Le film « Le viager » de Pierre TCHERNIA , bien qu’il s’agisse d’un film admirablement réussit, a développé dans l’esprit des gens, une image erronée sur le comportement de l’acquéreur débirentier, dans la mesure où l’acquéreur est soupçonné d’attendre la mort du vendeur crédirentier. Pour certain, ce serait un pari sur la mort du vendeur.
La réalité est tout autre, le profil de l’acquéreur débirentier étant celui d’une personne de bonne moralité qui pense payer le prix sur une durée prévisible statistiquement, comme le remboursement d’un emprunt immobilier, à la différence qu’il n’y a pas de certitude sur le terme de paiement.
Qu’est-ce qu’un débirentier ?
L’acquéreur du bien en viager est le débirentier. Il a la charge du paiement du bouquet et du versement de la rente viagère dont le règlement est mensuel, la vie durant du crédirentier. En cas de défaillance de l’acquéreur dans le paiement de la rente viagère, le crédirentier peut engager l’action résolutoire, qui lui permet de faire annuler la vente et de devenir à nouveau propriétaire, du bien précédemment cédé.
D’autre part en cas de décès du débirentier, ses héritiers sont tenus au versement de la rente viagère.
Qu’est ce que le bouquet ?
Le bouquet, correspond à une partie du prix, qui est versé au crédirentier dès la vente. Il n’y a pas de règle, quant au montant du bouquet, il correspond au besoin du vendeur crédirentier et aux moyens de l’acquéreur débirentier. Toutefois, il n’est pas nécessaire de prévoir un bouquet. En principe le bouquet permet au crédirentier de régler une dette, de pouvoir exécuter des travaux dans son logement, ou de faire des dépenses, telles que faire des voyages. Aussi, le montant du bouquet est en principe plus important, suivant l’âge du vendeur.
Le viager occupé
Le principe premier
Le viager occupé (réserve de droit d’usage et d’habitation ou usufruit) est pour l’investisseur particulier, abordable avec un investissement plus faible que pour un viager libre, quant au bouquet et au paiement de la rente viagère. La vente en viager occupé peut permettre de préserver les intérêts de l’époux survivant en lui assurant un toit et un revenu complémentaire, d’autant que pour certains vendeurs, leurs retraites sont faibles.
Un procédé intéressant
L’avantage du viager occupé pour l’acquéreur, outre son coût censé être plus faible, réside dans la simplification de la gestion, puisque l’occupant crédirentier continue à entretenir et à supporter les charges d’occupant et l’acquéreur n’a pas la charge de la gestion, comme c’est le cas pour les achats de viager libre à l’aide d’un crédit, dont le remboursement partiel du prix est assuré par la perception d’un loyer. L’acquéreur supporte les gros travaux.
Le viager libre
La vente en viager libre, permet à l’acquéreur, soit d’occuper ledit bien, soit de le mettre en location et de conserver les loyers. Par conséquent, il doit acquitter toutes les charges.
Pour une vente en viager libre, le montant du bouquet et des rentes viagères est plus élevé, que dans le cas d’un viager occupé.
Dans le cas où le bien est vendu en viager libre, le vendeur crédirentier évite de payer l’impôt foncier, ne court pas le risque des loyers impayés et ne prend pas en charge le coût des travaux. L’achat d’un viager libre, permet à l’acheteur, d’accéder à la propriété par un crédit vendeur à durée aléatoire et de profiter de la jouissance immédiate de son bien.
La vente occupée sans rente
Dans ce type de vente, l’aléa ne concerne que la durée d’occupation du vendeur. Le vendeur reçoit le prix lors de la vente et n’a pas à verser de loyers à l’acquéreur. Ce type de vente bénéficie des mêmes avantages d’économie pour le vendeur, qu’une vente en viager occupé.
La vente à terme
Une transaction plus cadrée
Contrairement à la vente en viager, le terme du paiement est connu dès la conclusion de la vente. En revanche, le bien peut être libre, occupé pour un nombre d’année ou occupé à vie. Les mensualités correspondant au paiement du capital aliéné, ne sont pas taxables.
La vente dite à terme est une vente immédiate avec un paiement qui est réglé par mensualité, jusqu’au terme d’un délai. Contrairement au principe de la rente viagère, le paiement des mensualités n’est pas lié à la durée de vie du vendeur, mais est limité à un nombre d’année déterminé.
Un avantage pour les deux partis
Les mensualités sont indexées. Comme dans les ventes en viager occupé, le vendeur supporte les charges d’entretien et la garantie de paiement est assurée par une hypothèque de vendeur assorti d’une clause résolutoire. En cas de défaillance de l’acquéreur, le vendeur peut mettre en jeu ses garanties et récupérer le bien cédé, dans son patrimoine.
Par rapport à la rente viagère, les mensualités sont en principe plus élevées, dans la mesure où la durée correspondant au paiement du capital est plus courte que l’espérance de vie. Par ailleurs, les héritiers du vendeur continuent à percevoir les mensualités, jusqu’au terme de la durée initiale.
Côté acquéreur, l’intérêt est de limiter le paiement dans le temps, comme un crédit bancaire.
Les avantages de la vente en viager pour les vendeurs
En vendant son bien en viager, le vendeur dispose d’une source complémentaire à leur retraite sous la forme de rentes viagères, indexées sur le coût de la vie. Grâce au bouquet, ils peuvent bien souvent rembourser un crédit ou une dette vis-à-vis d’une copropriété, aider leur(s) enfant(s) ou voyager. La vente en viager occupé permet également de garder la jouissance de son bien et ainsi de conserver son cadre de vie, tout en réalisant des économies de charges.
Pourquoi les acquéreurs achètent en viager occupé ?
Les personnes qui achètent un bien en viager occupé sont souvent âgées entre 25 et 60 ans et appartiennent à toutes les catégories sociales. Elles se caractérisent par le fait de ne pas avoir un besoin urgent d’habiter ou de louer, le bien nouvellement acquis. Qu’il s’agisse d’investisseurs particuliers qui préparent leur retraite complémentaire face à l’incertitude du régime des retraites ou de personnes qui n’auraient pas eu les moyens d’acheter d’une manière traditionnelle, la vente en viager occupé, leur permet d’acquérir un bien, normalement à un moindre coût. L’autre avantage, est l’absence de gestion locative, par rapport à l’achat traditionnel.
Rente viagère, définition première
Signifie choses rendues, et donc ce qui vous est donné périodiquement en retour d’un capital aliéné. Une rente viagère est un peu comme un crédit, réglée périodiquement. Le contrat de rente viagère consiste à vendre un bien ou un capital pour obtenir des prestations périodiques en argent, la vie durant du vendeur ou d’un tiers désigné.
Ce contrat était très usité dans l’ancien droit : le droit canon prohibant le prêt à intérêt, le seul moyen de faire fructifier un capital, était le contrat de rente viagère. La rente viagère est celle dont les prestations sont dues pendant la vie d’une ou plusieurs personnes, qui peuvent être soit celles qui en fournissent le prix, soit un ou des tiers n’ayant pas droit à jouir de la rente. La rente viagère peut être réversible sans réduction au profit de l’époux survivant.
L’établissement du contrat
Le contrat doit être notarié, lorsqu’il s’agit d’un bien immobilier. Il est nul au plan civil, si la rente est constituée sur la tête d’une personne déjà morte ou qui décède dans les vingt jours du contrat, d’une maladie dont elle était atteinte ce jour là. Le contrat peut être résolu, si les garanties convenues ne sont pas fournies. Le débirentier ne peut se libérer en remboursant le capital, sauf accord des parties.
Comment calculer la rente viagère ?
Le montant de la rente viagère est fonction du bouquet et est librement déterminé suivant l’espérance de vie, sur laquelle repose cet aléa et suivant des tables financières. Il est d’usage qu’elle soit payée mensuellement, mais elle peut être versée trimestriellement ou annuellement. Contrairement à l’emprunt, la rente viagère n’est pas à durée fixe.
La rente viagère est indexée en principe suivant l’inflation. En dehors du viager immobilier, une rente peut être obtenue soit par la souscription d’un contrat d’assurance vie ou d’un contrat par capitalisation de retraite, avec sortie en rente. Toutefois pour ce type de rente, la fiscalité est différente et les rentes viagères ne sont pas indexées.
Indexation de la rente viagère
L’indexation de la rente viagère permet au crédirentier de conserver son pouvoir d’achat tout au long du contrat. Les rentes sont indexées, suivant des indices dont notamment l’indice INSEE des Prix à la consommation. En cas d’absence d’indexation, c’est l’indexation légale qui s’applique.
La fiscalité des viagers
Outre la taxation éventuelle des plus-values immobilières, la perception de rentes viagères bénéficie d’un abattement en fonction de l’âge du crédirentier.
70% si le vendeur est âgé de plus de 70 ans
60% si le vendeur est âgé de 60 jusqu’à 70 ans
50% si le vendeur est âgé de 50 jusqu’à 60 ans
Par ailleurs, les prélèvements sociaux sont dus.
Lors de la vente en viager, le crédirentier et débirentier peuvent être redevables de l’impôt sur la fortune, à la condition de dépasser le seuil d’exonération.
L’impôt foncier est supporté par l’acquéreur.”
Les précautions lors d’une vente en viager
Les ventes en viager et les ventes à terme, bénéficient de deux garanties prisent par le notaire, une hypothèque sur le bien assortie d’une clause résolutoire. En cas de défaillance de l’acquéreur débirentier dans les règlements des rentes viagères, le vendeur crédirentier peut actionner la clause résolutoire et récupérer dans son patrimoine, le bien précédemment cédé.
Qu’est-ce que le prêt viager hypothécaire ?
C’est un prêt garanti par une hypothèque sur un bien immobilier, sans obligation de remboursement votre vie durant.
Contrairement à la vente en viager, le prêt viager hypothécaire, n’est pas une vente et par conséquent le propriétaire continue à supporter l’ensemble des taxes et charges et travaux, sur le bien qu’il occupe.
En outre, compte tenu du montant du taux d’intérêt sur la somme prêtée, proche de 9% par an, les héritiers ont peu de chance d’obtenir une part de l’héritage, si le propriétaire décède selon les statistiques d’espérance de vie. La formule de la vente occupée sans rente est plus intéressante pour le vendeur, sur un plan financier.
Le viager est codifié selon les articles 1968 à 1983 du Code civil.
• Article 1968 : La rente viagère peut être constituée à titre onéreux, moyennant une somme d’argent, ou pour une chose mobilière appréciable, ou pour un immeuble.
• Article 1969 : Elle peut être aussi constituée, à titre purement gratuit, par donation entre vifs ou par testament. Elle doit être alors revêtue des formes requises par la loi.
• Article 1970 : Dans le cas de l’article précédent, la rente viagère est réductible si elle excède ce dont il est permis de disposer ; elle est nulle si elle est au profit d’une personne incapable de recevoir.
• Article 1971 : La rente viagère peut être constituée soit sur la tête de celui qui en fournit le prix, soit sur la tête d’un tiers, qui n’a aucun droit d’en jouir.
• Article 1972 : Elle peut être constituée sur une ou plusieurs têtes.
• Article 1973 : Elle peut être constituée au profit d’un tiers, quoique le prix en soit fournit par une autre personne. Dans ce dernier cas, quoiqu’elle ait les caractères d’une libéralité, elle n’est point assujettie aux formes requises pour les donations ; sauf les cas de réduction et de nullité énoncés dans l’article 1970. Lorsque, constituée par des époux ou l’un d’eux, la rente est stipulée réversible au profit du conjoint survivant, la clause de réversibilité peut avoir les caractères d’une libéralité ou ceux d’un acte à titre onéreux. Dans ce dernier cas, la récompense ou l’indemnité due par le bénéficiaire de la réversion à la communauté ou à la succession du prédécédé est égale à la valeur de la réversion de la rente. Sauf volonté contraire des époux, la réversion est présumée avoir été consentie à titre gratuit.
• Article 1974 : Tout contrat de rente viagère, créé sur la tête d’une personne qui était morte au jour du contrat, ne produit aucun effet.
• Article 1975 : Il en est de même du contrat par lequel la rente a été créée sur la tête d’une personne atteinte de la maladie dont elle est décédée dans les vingt jours de la date du contrat.
• Article 1976 : La rente viagère peut être constituée au taux qu’il plaît aux parties contractantes de fixer.
• Article 1977 : Celui au profit duquel la rente viagère a été constituée moyennant un prix peut demander la résiliation du contrat, si le constituant ne lui donne pas les sûretés stipulées pour son exécution.
• Article 1978 : Le seul défaut de paiement des arrérages de la rente n’autorise point celui en faveur de qui elle est constituée à demander le remboursement du capital, ou à rentrer dans le fonds par lui aliéné : il n’a que le droit de saisir et de faire vendre les biens de son débiteur et de faire ordonner ou consentir, sur le produit de la vente, l’emploi d’une somme suffisante pour le service des arrérages.
• Article 1979 : Le constituant ne peut se libérer du paiement de la rente, en offrant de rembourser le capital, et en renonçant à la répétition des arrérages payés ; il est tenu de servir la rente pendant toute la vie de la personne ou des personnes sur la tête desquelles la rente a été constituée, quelle que soit la durée de la vie de ces personnes, et quelque onéreux qu’ait pu devenir le service de la rente.
• Article 1980 : La rente viagère n’est acquise au propriétaire que dans la proportion du nombre de jours qu’il a vécu. Néanmoins, s’il a été convenu qu’elle serait payée d’avance, le terme qui a dû être payé est acquis du jour où le paiement a dû en être fait.
• Article 1981 : La rente viagère ne peut être stipulée insaisissable que lorsqu’elle a été constituée à titre gratuit.
• Article 1982 Abrogé
• Article 1983 : Le propriétaire d’une rente viagère n’en peut demander les arrérages qu’en justifiant de son existence, ou de celle de la personne sur la tête de laquelle elle a été constituée.
